Договор купли продажи земельного участка с обременением

Содержание

Как составить договор купли-продажи земельного участка с обременением?

Договор купли продажи земельного участка с обременением

Приобретая земельный участок, следует убедиться в наличии правоустанавливающих документов на землю и все постройки на ней, если таковые имеются, а также узнать, нет ли обременения.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ, продавец должен передать любой товар, в том числе – имущество, «свободным» от посторонних лиц. Но в некоторых случаях это просто невозможно.

задача собственника – уведомить покупателя о наличии обременения.

Если потенциальный владелец даст согласие на сделку – тогда можно подписывать договор купли-продажи земельного участка без дома (или с объектом недвижимости).

Условия договора купли-продажи земельного участка с обременением

Форма договора купли-продажи земельного участка – простая письменная, как и во всех соглашениях такого типа.

Документ должен содержать сведения о сторонах сделки, подробное описание земельного участка, стоимость и права/обязанности каждой стороны.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка – это практически бессмысленная трата времени и денег. Законодатель не считает эту меру обязательной. Но стороны по желанию могут удостоверить соглашение.

Особенности:

1. Вне зависимости от типа обременения, продавец должен предоставить согласие залогодержателя на сделку. Без этого документа продажа не может состояться;

2. Узнать о том, есть ли на земле какое-либо обременение можно в ЕГРП. Достаточно сделать запрос с указанием точного местоположения участка и вам выдадут развернутый ответ;

3. Обременение переходит к новому собственнику вместе с участком, если вопрос не был решен. Например, если был наложен сервитут, то земля будет успешно продана, но новый собственник не сможет снять обременение.

Нужно понимать, что некоторые виды обременения ограничивают права собственника в отношении участка, а некоторые – нет. 

Виды обременения и способы выхода из сложных ситуаций

Существует несколько видов обременения, рассмотрим самые распространенные:

1. Залог банка. Например, если вы подписываете договор купли-продажи земельного участка залогом банка – то следует определиться с тем, кто и каким образом погасит задолженность перед финансовой организацией, чтобы было снято ограничение.

Покупатель может затребовать продавца выплатить долг перед тем, как он вступит в права собственности. Сделать это просто – вы можете зафиксировать этот момент в самом договоре. Выплата задолженности может производиться лично покупателем.

Также потенциальный владелец может переоформить кредит на себя, получить в собственность землю и постепенно выплачивать деньги банку;

2. Сервитут. Такое обременение может быть частным или публичным. В первом случае речь идет о соседях, которые прокладывают через ваш участок трубы или только через него они могут попасть к себе домой.

В случае с публичным сервитутом, ситуация выглядит аналогичным образом, только речь идет о государственных нуждах. Это единственный вид обременения, который никак не ограничивает права собственника. Т.е.

– он может в полной мере распоряжаться участком (продавать, сдавать, использовать);

3. Аренда. Если участок арендуют третьи лица на срок более 1 года, то договор подлежит обязательной государственной регистрации. Это обременение в полной мере переходит к новому собственнику. Фактически, смена владельца никак не влияет на обязательства перед арендаторами. Выгнать их практически не представляется возможным;

4. Арест. Редкий вид обременения, который в большинстве случаев ограничивает права собственника. Продажа возможна в исключительных ситуациях, ведь добиться согласия на сделку у представителей власти довольно сложно до тех пор, пока владелец не погасит свои обязательства перед законодателем.

Если продавец отказывается предоставить справку из ЕГРП, то лучше отказаться от сделки. Мошеннические схемы построены как раз на вариациях продажи земли, без уведомления нового собственника о потенциальных сложностях. Рекомендуем проверять все документы до того, как начнете составлять соглашение о продаже.

Заполнить договор вы можете при помощи конструктора «ПростоДокс» буквально за 15 минут, составив юридически грамотное соглашение, не прикладывая практически никаких усилий. Вам достаточно просто ответить на вопросы, расположенные в форме слева. Система автоматически будет распределять данные по бланку соглашения. Оцените преимущества!

Источник: https://prostodocs.com/dogovor/dogovory-kupli-prodazhi/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-obremeneniem

Особенности приобретения земельного участка с обременением

Договор купли продажи земельного участка с обременением

Преобладающее большинство граждан сталкиваются с термином обременение в тот момент, когда встаёт вопрос о проведении сделки, предметом которой выступает недвижимое имущество, а особенно, земельный участок.

Понятие бремени подразумевает наличие ряда ограничений, касающихся недвижимости и создающих преграду для оформления договора купли-продажи.

Наложение ограничений, чаще всего, обусловлено определёнными поступками собственников.

Что такое обременение и какие ограничения оно подразумевает?

Регулирование действий, которые связаны с денежными операциями в отношении земли, производится на основании норм и правил Земельного кодекса. В данном соглашении перечислены особенности действующего законодательства, касающиеся следующих вопросов:

  • Суть обременения и причины его наложения;
  • Появление законодательных полномочий на указанную территорию и способы их сохранения;
  • Перечисление прав граждан на использование земли;
  • Особенности арендных взаимоотношений;
  • Определение границ сервитутов.

Если на указанную территорию налагается ограничение, то владелец обязан в точности выполнять те указания, которые перечислены в соответствующем документе. Права собственника зафиксированы в Земельном кодексе. Помимо всего прочего, в этом документе зафиксированы определённые ограничения, касающиеся сделок с землёй.

Учитывая индивидуальность каждого документа, лимиты, действующие в данной конкретной ситуации, указываются в тексте, основываясь на характере обременения. В соответствии с действующим законом, на территории, имеющей обременение, категорически запрещено:

  • Проводить ремонтные и реконструкционные работы;
  • Выполнять освоение территории;
  • Заключать договор купли-продажи;
  • Передавать во владение третьим лицам и оформлять аренду;
  • Ловить рыбу, охотиться и производить сбор растений;
  • Совершать какие-либо действия, связанные с началом нового строительства;
  • Вступать в права наследования и начинать использовать участок.

Все перечисленные лимиты влияют на законодательные особенности взаимоотношений, в которых фигурируют государство, владелец земли и третье лицо, имеющее интерес к участку. У владельца есть ряд обязательств, после исполнения которых обременение будет снято.

Каким может быть обременение?

Каждый документ, в котором фигурирует участок земли, налагает на недвижимое имущество определённый вид обременения:

  • Использование обозначенной территории в качестве залогового имущества;
  • Оформление арендного соглашения на любой основе;
  • Арест земельного участка на основании судебного решения;
  • Оформление ипотечного договора;
  • Наложение сервитута, подразумевающего лимитированное использования земли третьими лицами.

В зависимости от вида обременения, владельцы обязаны соблюдать определённые правила:

  1. Арендный договор – фиксируется документально, независимо от основы сделки. В соответствии с ним, хозяин передаёт земельный участок арендатору, позволяя ему распоряжаться данной площадью в течение времени, указанном в документе. Такой вариант бремени принято считать кратковременным, так как лимиты действуют только до того момента, пока не закончится срок арендного договора. Если аренда составляет менее 12 месяцев, то она является краткосрочной. В случаях, когда срок соглашения превышает 12 месяцев, аренда считается долгосрочной.
  2. Наложение сервитута. Данный вид ограничения подразделяется на 2 вида. Под влияние публичного сервитута попадают граждане России, на земельных участках которых совершаются определённые действия – прокладываются общие коммуникации (газ, вода, электричество, канализация), ведутся раскопки и прочее. После завершения всех работ, обременение может быть снято. Что касается частного сервитута, то он имеет место в тех случаях, когда речь заходит о совместных действиях, необходимых для благоустройства близлежащих участков земли.
  3. Арест на основании судебного решения – подразумевает запрет на совершение любых действий с землёй. Эта мера используется только в тех ситуациях, когда иное разрешение вопроса не представляется возможным.
  4. Заключение ипотеки. В этом случае, земля используется собственником в качестве залога. После оформления сделки, использование участка производится исключительно с разрешения банковской организации. По сути, земля – это гарантия исполнения клиентом банка своих финансовых обязательств. Если заёмщик не сможет далее погашать кредит, банковская организация имеет право реализовать залоговое имущество и покрыть расходы.
  5. Право требования – налагается в тех ситуациях, когда между собственником и иными лицами возникает спорная ситуация, касающаяся права владения недвижимым имуществом. Такое ограничение является временным, так как его снятие происходит сразу же после того, как суд примет решение по указанному вопросу.
  6. Изъятие земли из собственности. Эта мера применяется очень редко и является крайней. Её применение имеет место только в тех случаях, когда участок располагается в заповедной зоне или на другой территории специального назначения, при этом у владельца нет соответствующего разрешения.
  7. Концессия. В современной практике этот вариант обременения применяется в исключительных случаях. Он подразумевает долгосрочный арендный договор на платной основе, в соответствии с которым, арендатор может производить раскопки на указанной территории и получать доход от совершаемых действий.
  8. Доверительное управление. В этом случае земельный участок передаётся в пользование третьему лицу без права владения. Такое обременение подразумевает обязательную документальную регистрацию ограничений, которые впоследствии отражаются в Едином реестре. Если возникнет необходимость, из базы данных может быть получена соответствующая выписка. Сведения, содержащиеся в Едином реестре, обязательны для предоставления собственниками территории, с целью недопущения нарушения законодательства при сокрытии актуальных данных об обременениях.

Как проверить наличие обременения на землю?

Единый госреестр прав – это структура, в которой можно получить достоверную информацию, касающуюся недвижимого имущества. В его базе содержатся данные обо всех обременениях. У любого гражданина, знающего номер участка и адрес его расположения, есть возможность дистанционным методом получить нужную информацию.

На портале ЕРГП доступна развернутая информация о получении выписки, а также о перечне документов, требуемых для этого. Заказ выписки производится в любом территориальном подразделении после подачи указанных бумаг. Более быстрый способ – заполнение заявки непосредственно на сайте ЕГРП.

Когда заявитель получит информацию, касающуюся интересующего его земельного участка, он сможет рационально оценить действующие перспективы и свести риск невыгодной сделки к минимуму.

Выписка из реестра считается своеобразным гарантом того, что у потенциального покупателя будут актуальные данные об участке.

Если этого документа нет, переговоры начинать не рекомендуется, так как действующий владелец может скрыть какую-либо информацию об истории сделок.

Особенности реализации земельного участка, имеющего обременение

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с обременением

Если же имеют место долгосрочные обременения, то после совершения сделки они могут перейти к новому владельцу.

Например, если земля является предметом залога, обременение снимется только после погашения покупателем задолженности продавца перед банком.

Что касается ситуаций, когда территория фигурирует в ипотечном договоре, для её продажи собственнику потребуется заранее получить разрешение на продажу у соответствующей банковской организации.

Источник: https://myjus.ru/land-law/obremenenie-zemelnogo-uchastka/

Договор купли продажи с обременением земельного участка

Договор купли продажи земельного участка с обременением

Заключение договора купли-продажи любого вида недвижимости с обременением, взаимоотношение покупателя и продавца, регулируют статьи Гражданского кодекса 460, 292, 277, 586. Как указано в ст. 460 продавец должен предупредить человека, собирающегося приобрести недвижимость об обременении на нее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Поэтому то, что касается сделки направленной на покупку любого вида имущества требует предварительной подготовки. Прежде надо узнать всю информацию об предмете приобретения.

Договор купли-продажи земли с обременением — образец

Скачать образец договора >>>

Что такое земельный участок с обременением?

Обременение – это юридическое условие, наложенное государственным органом, которым запрещается или ограничивается право владельца распоряжаться своим имуществом, в частности землей.

Данное действие заключается в следующем:

  1. Ограничивается возможность пользования участком. К примеру, размещать на нем промышленные объекты.
  2. Предоставление земли ограниченному кругу людей, организациям (сервитут).
  3. Ограничивается право распоряжаться и владеть наделом.

Основанием для наложения обременения может служить:

  • законный, подзаконный акт, устанавливающий ограничение на пользование участком;
  • ипотечный, долгосрочный арендный договор;
  • судовое решение (публичный сервитут, арест).

Отметим! Все ограничения, налагаемые на землю, подлежат регистрации. Органом Росреестравносится соответствующая запись в ЕГРП. Так как реестр публичная организация, то из него можно получить любую интересующую информацию, касающуюся недвижимости.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка с обременением?

Законодательством предусматривается ситуация, когда на надел земли накладывается обременение. Покупатель должен знать об имеющимся ограничении и возможности его снятия.

Основной документ, служащий основанием Росреестру для переоформления прав собственности – это договор купли-продажи, в котором отображается сделка отчуждения. Если участок земли с обременением, то стороны подписывают соглашение где отображается эта информация.

Даже если продавец не расскажет об ограничении, то при оформлении в собственность земли вскроется это досадное недоразумение. Тогда купивший надел может расторгнуть договор в судебном порядке, но это займет время и моральные силы истца.

Отметим! Поэтому юристы советуют крупные сделки совершать обдуманно предварительно, заручившись поддержкой опытных специалистов.

договора

Законодательством предусмотрено составление данного договора в письменном виде. Стороны составляют документ сделки в трех экземплярах с одинаковым содержанием.

Договоры подписываются:

Далее один экземпляр передается в Росреестр. Структура документа состоит из двух частей, это:

Первая часть содержит наименование документа, информацию о дне, месте, сторонах, заключающих сделку. Сведения подтверждаются оригиналами и копиями документов.

В основной части содержатся:

  • данные о расположении участка, размеры, цель использования;
  • информация об обременении;
  • условия, по которым покупатель оплачивает стоимость участка;
  • обязательства сторон;
  • прилагаемые документы на участок (строение на нем);
  • договор передается покупателю и продавцу;
  • реквизиты сторон с указанием личных данных, места проживания, телефонов;
  • подписи участников сделки.

Примечание! Составление договора купли продажи с обременением происходит одинаково для всех видов недвижимости. В наше время многие граждане при приобретении любой собственности обращаются к юристам. Это помогает выявить негативные моменты сделки, что в будущем оградит от неприятных судебных разбирательств.

Как правильно заполнить договор?

Документ должен составляется в письменно в количестве трех штук, для покупателя, продавца, регистрирующего органа.

Далее идет:

  1. Наименование документа.
  2. Указание пункта совершения сделки (город, село, поселок).
  3. Дата, год, месяц.
  4. Ф. И. О. сторон, заключающих куплю-продажу.
  5. Вносятся личные и паспортные данные покупателя и продавца, кем, когда выдан, серия.
  6. Место фактической регистрации.
  7. Указываются имеющиеся постройки на земле.
  8. Предъявляются оригиналы и копии правоустанавливающих документов на строения.
  9. Указываются данные об продаваемом участке, его расположение, параметры.
  10. Прилаживаются свидетельства подтверждающие право владения землей.
  11. Стоимость и условия оплаты продавцу средств за участок.
  12. Вносятся сведения об обременении надела.
  13. Обязательства сторон.
  14. Реквизиты сторон.
  15. Подпись, дата.

Договор должен заполняться без ошибок и исправлений, образец предоставляется юристом, который может вести сделку.

Нюансы продажи при обременениях

Скрытие достоверной информации об объекте грозит продавцу расторжением договора или покупатель может потребовать частичного возвращения оплаченных средств. В судебной практике такие ситуации встречаются и в частых случаях суд оказывается на стороне гражданина, купившего участок.

Также есть нюансы, по которым приобретать недвижимость не имеет смысла. Если земля заложена, находится под арестом, то обременения снимаются после выполнения условий, то есть, чаще всего следует оплатить долги продавца для снятия ограничения. Однако, как бы не заманчиво было желание купить земельный надел, для начала желательно узнать информацию о нем.

Отметим! Покупать или не покупать земельные участки с обременением решать только покупателю. Но перед заключением сделки будет не лишним проконсультироваться с юристом. Ведь есть такие ограничения, которые снять выплатой долгов невозможно. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!


Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://pravonaslednik.ru/spory/obremenenie/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem-zemelnogo-uchastka.html

Договор купли-продажи земельного участка с обременением. Образец и бланк для скачивания 2020 года

Договор купли продажи земельного участка с обременением
Договор купли-продажи земельного участка с обременением, как и любого другого вида имущества с ограничениями на отчуждение (квартиры, дома или автомобиля) относится к категории сделок с повышенной степенью риска.

Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи земельного участка с обременениемОбразец договора купли-продажи земельного участка с обременением

Разумеется, степень риска дифференцируется в зависимости от характера обременения и возможности его снятия. В любом случае, при заключении договора купли-продажи с обременением следует предусмотреть возможность наступления негативных последствий и способы их преодоления.

Виды обременений

Повторимся, что степень риска, связанного с обременением, может быть разной и зависеть от характера обременения. К наиболее малым рискам относятся обременения, связанные с некими долговыми обязательствами продавца.

Существует несколько видов долговых обременений, главным различием в которых выступает тот факт, что по одним можно провести регистрацию договора в Росреестре, а по другим – нет.

Могут быть зарегистрированы в Росреестре договоры с:

  • обременениями по ипотеке;
  • обременениями по кредиту (как залоговое имущество);
  • обременениями по займу.

В данном случае потребуется согласование купли-продажи с кредитором. Лучше все же снять подобные обременения до момента заключения договора. Например:

  1. можно оформить договор задатка или аванса, из которых продавец погасит долговые обязательства и снимет обременение;
  2. можно по согласованию с кредитором принять на себя долговые обязательства продавца;
  3. можно погасить долговые обязательства одновременно с заключением договора купли-продажи.

Более сложными для снятия или видами обременений являются:

  1. обременения по ренте;
  2. сервитуты;
  3. арест в обеспечение судебного спора;
  4. арест имущества по уголовному делу;
  5. концессионный договор;
  6. обременения по договорам доверительного управления или аренды.

Сервитуты

Крайне сложным видом обременения являются отношения сервитута, то есть права третьих лиц на пользование участком. Дело в том, что сервитут – это вынужденный договор, заключенный с целью обеспечения третьим лицам возможности пользоваться их имуществом.

В отношении земельных участков договор сервитута заключается в случае, когда доступ к участку другого собственника возможен только через другой земельный участок.

Договор сервитута, таким образом, подразумевает выделение части участка собственника в пользование другому собственнику. Выделенный участок может обеспечивать проход другого собственника к:

  1. к своему имуществу;
  2. к источнику воды;
  3. к дороге.

То есть на основании сервитута через чужой участок можно доставлять стройматериалы, подавать спецтехнику, проводить парады и т.д.

Помимо этого, условия сервитута могут предусматривать право третьих лиц на право охоты или рыбалки на чужом земельном участке, сбора трав или ягод, сбор валежника и другие действия, оговариваемые непосредственно в договоре сервитута.

Сложность снятия сервитута объясняется тем, что сервитут есть выражение обоснованной необходимости. Запрет сервитута хозяином возможен, но ненадолго. Дело в том, что отсутствие доступа является основанием для обращения в судебную инстанцию. И тогда сервитут будет установлен принудительно.

Аресты

Обременения по аресту могут быть разными. Иногда арест может быть вызван простыми долговыми обязательствами и наложен судебным приставом. Снять подобное обременение несложно – покупателю достаточно погасить долг в счет стоимости земельного участка либо принять на себя долговые обязательства.

Невозможно для потенциального покупателя снять аресты, связанные с судебными спорами либо наложенные в рамках уголовного преследования продавца.

Снятие подобных арестов – всецело прерогатива судебных и следственных органов. Сняты они могут быть лишь по результатам рассмотрения гражданских и уголовных дел, либо в результате прекращения уголовного дела. Как вариант – арестованные земельные участки могут быть конфискованы.

Договор с обременением по аресту не будет зарегистрирован Росреестром.

Обременения по договору пожизненного содержания (ренте)

Если на приобретаемом земельном участке находится обременение в виде ренты – это значит, что продавец получил этот земельный участок взамен на обязательство пожизненно содержать бывшего владельца. То есть получатель ренты будет иметь право пожизненного пользования земельным участком и ограничить его права на пользование не получится.

Более того, продать земельный участок без согласия пользователя невозможно. Это значит, что получатель ренты должен дать письменное, нотариально заверенное согласие на отчуждение земельного участка. Покупка без согласия – это возможность стать жертвой мошенничества.

Последствия могут быть следующими:

  • Росреестр откажет в регистрации и продавец вернет деньги (лучший вариант);
  • Росреестр откажет в регистрации и продавец не вернет деньги. Разумеется, можно обратиться в суд, и тот обязательно вынесет решение. А у должника не окажется денег, так что покупатель окажется с незарегистрированным, то есть недействительным договором на руках и с решением суда, по которому возможно когда-нибудь должник рассчитается;

Общее условие по обоим вариантам – Росреестр не зарегистрирует договор.

Аренда и доверительное управление

Это еще два варианта обременения, действующие в пределах срока соответствующих договоров. Договоры с подобным обременением регистрируются в Росреестре без проблем, поскольку само обременение не предполагает ограничение права распоряжения собственностью.

Заключая сделку, направленную на приобретение земельных участков с подобными обременениями, следует знать, что обременение снимется автоматически после истечения сроков действия договора аренды или договора доверительного управления.

Небольшим утешением может быть то, что арендная плата будет платиться уже новому владельцу участка.

Есть ли смысл в покупке участка с обременением

Приобретение земельного участка с обременением – однозначно риск, который может быть оправданным только в нескольких случаях:

  1. стоимость земельного участка является выгодной, то есть цена за него установлена намного ниже рыночной;
  2. покупатель уверен в том, что обременение будет снято, пусть и не сразу. Подобная уверенность может иметь место в случаях обременения по договору аренды или доверительного управления.

Обременение в виде сервитута, скорее всего, останется с покупателем навсегда, нравится ему это или нет. Поэтому, если вас не устраивает проход, через который сосед проходит или подъезжает к своему участку или к водоколонке, расположенной на вашем участке – просто не совершайте сделку.

Ни в коем случае не пытайтесь приобрести участок, находящийся под арестом по уголовному делу. Его просто не зарегистрируют в Росреестре. Приобретать такой участок в надежде зарегистрировать его после рассмотрения уголовного дела тоже нет смысла. По результатам рассмотрения дела участок может быть конфискован, обращен в счет погашения ущерба и т.д.

Не менее чревато последствиями приобретение участка, арестованного по судебному спору. Во-первых, договор не будет зарегистрирован в Росреестре, а во-вторых, участок в результате судебного решения может быть передан в собственность другому лицу, может быть разделен и может быть обращен в счет погашения задолженности.

Можно приобретать участок с обременениями по ренте, если рентополучатель даст на это письменное согласие, заверенное нотариально, и обяжется освободить участок.

Обременение на строениях

Не стоит пытаться приобрести земельный участок, на котором находятся строения под обременением. Обойти подобным образом закон невозможно, так как земельный участок, на котором расположены строения, находящиеся под обременением, не подлежит отчуждению.

Обременение в условиях договора купли-продажи

Любой договор купли-продажи должен содержать в себе сведения о праве собственности продавца на продаваемое имущество.

В нашем случае подтвердить право собственности может выписка из ЕГРП, которая, помимо прочего, содержит в себе и сведения об обременениях.

Если обременения не были сняты в процессе подготовки к купле-продаже, то договор должен содержать нотификации относительно наличия обременения и согласия покупателя приобрести участок с обременением.

Нотификации об обременении должны содержать в себя вид и форму обременения, перечень третьих лиц, имеющих право пользования участком, и т.д.

Умолчание продавцом факта наличия обременения есть основание для последующего расторжения договора. Помните, что расторжение договора не равнозначно возврату уплаченных по договору средств. Судебный иск, покупатель, конечно, выиграет, но дело в том, что судебное решение и сам факт возврата денег могут быть отдалены друг от друга по времени.

Самый плохой вариант

Предупредить все варианты возникновения негативных последствий невозможно, особенно, когда речь идет о дорогостоящих объектах собственности, таких как земельные участки, жилая недвижимость и т.д.

Самый плохой вариант развития событий при осуществлении купли-продажи земельного участка – это если обременение будет наложено после заключения договора, но до момента его регистрации в Росреестре. В известной степени подобный случай может расцениваться как мошеннические действия со стороны продавца, хотя доказать мошеннический умысел будет, скорее всего, невозможно.

Произойти подобное может, когда в отношении продавца возбуждено исковое или уголовное производство, чреватое наложением ареста на его имущество. Пытаясь спасти имущество от ареста, продавец продает имущество, находящееся в зоне риска, в срочном порядке и за минимальные цены.

Другим вариантом могут быть действия другой стороны судебного спора. Например, супруг (супруга), другие родственники или кредиторы, узнавшие, что продавец отчуждает свое имущество, могут в срочном порядке обратиться в суд и потребовать наложения ареста.

Между принятием судом (или следственным органом) определения о наложении ареста и моментом регистрации обременения в ЕГРН может пройти несколько недель. В этот период продавец отчуждает свое имущество. К моменту регистрации договора в Росреестре сообщают, что тот не может быть зарегистрирован в связи с обременением, которого не было на момент заключения договора.

Попасть в подобную ситуацию может любой, и предусмотреть ее сложно.

В качестве предупредительных мер рекомендуется:

  1. выяснить семейный статус продавца;
  2. выяснить, не является ли отчуждаемое имущество общей совместной собственностью супругов, даже если супруги в разводе;
  3. обратить внимание на цену. Если она намного ниже рыночных, и продавец настаивает на скорейшем заключении договора под предлогом необходимости срочного выезда на ПМЖ в другой город или другую страну, стоит более осторожно подойти к сделке;
  4. попытаться выяснить, нет ли у продавца недавно открытых кредитов;
  5. обратиться к адвокату. Применив профессиональные навыки, он сможет узнать, нет ли в близлежащих судах дел, по которым продавец выступает в качестве ответчика.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-obremeneniem

Продажа земельного участка с обременением в 2020 году

Договор купли продажи земельного участка с обременением

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обременение земельного участка – это официально зарегистрированное ограничение на возможные распорядительные действия с этим объектом недвижимости. Установление обременений на землю сопровождается их официальной регистрацией в службе Росреестра, а любые случаи распоряжения могут быть существенно осложнены или вовсе невозможны.

Что это такое

Законодательные акты устанавливают приоритет права собственности над остальными формами владения или пользования недвижимыми объектами. Однако даже исключительное право на землю в ряде случаев может быть ограничено на основании:

  • нормативного правового акта федерального уровня;
  • соглашения, стороной которого будет являться собственник участка;
  • судебного акта.

Обременение, которое повлияет на возможность распоряжения землей, должно быть надлежащим образом зарегистрировано в службе Росреестра. В противном случае оно не вступает в силу и не влияет на права и обязанности контрагентов по возможным сделкам.

В состав возможных обременений на земельные наделы входят:

  • арендный договор, срок которого превышает один год (только такая продолжительность аренды обязывает стороны обратиться в службу Росреестра на регистрационные действия);
  • арест на основании судебного постановления, который устанавливает на период рассмотрения исковых материалов;
  • арест на основании постановления должностных лиц ФССП, который необходим для проведения исполнительного производства;
  • публичный или частный сервитут, по условиям которого вводится постоянное или временное право пользования участком для иных лиц;
  • залог, который является средством обеспечения денежных обязательств (например, типичным случаев залога будет являться ипотека);
  • доверительное управление, оформленное в виде договора;
  • концессия.

Правовые последствия перечисленных обременений могут быть различными. Далеко не все они предусматривают запрет на совершение сделок продажи участка, однако их учет при распоряжении землей является обязательным.

Выявление возможных обременений является важнейшим этапом проверки чистоты сделки. Ключевое значение эти факты имеют для покупателя земли, так как он несет риски вложения денежных средств в объект недвижимости с обременением.

Рассмотрим, как будет происходить купля продажа земельного участка с обременением, и какие нюансы нужно соблюсти сторонам.

Арест участка

Если на участок зарегистрировано обременение в виде ареста судебного органа или службы ФССП, любые способы распоряжения будут невозможны.

После вынесения судебного акта или постановления пристава соответствующая запись о введенном обременении будет внесена в госреестр ЕГРН.

При подготовке документов для совершения сделки продажи и обращении в службу Росреестра этот будет однозначно выявлен, а договор купли-продажи будет возвращен заявителю без регистрации.

Что можно предпринять, чтобы продать землю под арестом? Наиболее простым и очевидным вариантом является устранение причин, которые послужили основаниями для ареста:

  • исполнение требований исполнительного листа, после чего судебный пристав будет обязан прекратить производство по делу и снять арест;
  • устранение оснований для судебного преследования – завершение процесса в пользу собственника участка;
  • предложение суду иного равнозначного объекта недвижимости для изменения предмета ареста.

Только в этих случаях арест может быть снят на законном основании. Для этого необходимо обращение в службу Росреестра для аннулирования обременения. После этих действий собственник получит на руки выписку из госреестра ЕГРН с отсутствием данных об аресте, а сделка продажи будет проходить по общим правилам.

Аренда

Наличие арендных отношений не запрещает собственнику распоряжаться землей путем продажи. В ГК РФ закреплено, что заключение договора продажи не означает досрочное прекращение арендного соглашение.

Для нового собственника сохранится обязанность учитывать права арендатора на временное пользование участком.

Одновременно собственник приобретает право на получение ежемесячных арендных платежей за оставшийся срок аренды.

Продажа земли под арендным обременением должны учитывать следующие нюансы:

  • при оформлении сделки продажи необходимо только уведомить арендатора о смене стороны арендного договора, а получение его согласия не требуется;
  • сведения о действующей аренде должны быть включены в договор купли-продажи в виде отдельного пункта;
  • переоформление арендного договора не требуется, достаточно направить уведомление о смене арендодателя.

При внесении в госреестр ЕГРН сведения о переходе права собственности, запись о наличии аренды сохранится неизменной. В выписке ЕГРН, которую получит новый владелец, эта графа будет содержать запись об обременении вплоть до завершения срока арендного соглашения.

Сервитут

Введение публичных или частных сервитутов происходит на основании соглашения, судебного постановления или законодательного акта. сервитута предоставляет третьим лицам ограниченные права пользования участком, однако не является запретом для совершения распорядительных сделок.

При продаже земли с учетом сервитута необходимо учитывать следующие особенности:

  • к новому собственнику перейдут все обязанности, включенные в содержание сервитута, отказаться от такого обременения в одностороннем порядке невозможно;
  • если срок сервитута истечет после перехода земли к новому владельцу, установление ограниченного права пользования будет происходить уже путем согласования с текущим собственником;
  • сведения о зарегистрированном сервитуте должны указывать в договоре купли-продажи в виде отдельного пункта.

Как правило, наличие публичного или частного сервитут существенно снижает рыночную стоимость земельного участка. Во время регистрационных действий в службе Росреестра сведения о сервитуте будут сохранены в ЕГРН в низменном виде, о чем будет указано в выписке.

Залог

Установление залогового обязательства гарантирует кредитору соблюдение его денежных интересов путем обращения взыскания на участок. По этой причине распоряжение землей с зарегистрированным залогом, в том числе и ипотекой, сопровождается получением согласия залогодержателя. Если такое согласие отсутствует, продать участок будет невозможно.

Вот на что нужно обратиться внимание при оформлении договора купли-продажи на участок под залогом:

  • снятие залога возможно только путем полного исполнения денежных обязательств (например, если залогодержателем выступает банк по кредитному договору, продавцу нужно погасить всю сумму долга и проценты еще до совершения сделки);
  • если залогодержатель дает согласие на продажу земли, это факт отражается в договоре (залогодержатель включается в договор в виде самостоятельного участника);
  • при оформлении сделки с обременением в виде залога, он может сохранять свою силу путем перехода обязанностей на нового собственника (в этом случае цена по сделке купли-продажи могут быть уменьшена на сумму залогового обязательства).

Согласие залогодержателя должно быть оформлено в виде письменного документа, который представляется в службу Росреестра одновременно с договором купли-продажи. Отказ залогодержателя обжаловать в судебном порядке бессмысленно, за исключением случаев, когда он уклоняется от аннулирования залога после исполнения денежного обязательства.

Нужно учитывать, что добиться согласия от банковского учреждения на продажу земли с залогом, практически невозможно.

Это связано с особым характером кредитных отношений – еще на стадии выдачи заемных средств банк тщательно проверяет сведения о кредитной истории заемщика.

При переходе права собственности на новое лицо, банк приобретает определенные риски, так как не имеет возможности проверить платежеспособность гражданина или юридического лица.

При совершении сделки с разрешения залогодержателя, соответствующие сведения будут внесены в госреестр ЕГРН. Этот факт будет отражен в выписке из реестра, а при нарушении денежных обязательств залогодержатель сможет предъявить требования уже к новому собственнику.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.